依據《若干解釋》第八條規定，未能通過(guò)消防驗收的房屋，法律賦予承租人合同解除權，而未賦予出租人解除權。同時(shí)參考朱延慶、天長(cháng)市國維物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛生效裁判，承租人簽署租賃合同后發(fā)現房屋未能通過(guò)消防驗收，可以向法院請求解除合同，不宜主張合同無(wú)效。

三、因未通過(guò)消防驗收導致合同解除后的責任承擔

法律已經(jīng)明確賦予了承租人在房屋未通過(guò)消防驗收后的解除權利，現實(shí)生活中，出租人與承租人爭議的大多是誰(shuí)承擔違約責任的問(wèn)題。

法院在審查此類(lèi)案件時(shí)，往往會(huì )考慮辦理消防驗收的責任應由哪一方承擔。依據法律規定，辦理消防驗收的主體為建設方，即"一消"為開(kāi)發(fā)商，"二消"為裝修改造工程的建設方，故"二消"責任主體一般為承租人。

1.如"一消"未通過(guò)，租賃合同中未對消防驗收做出明確約定

社區商業(yè)的租賃合同一般未明確約定與消防驗收的相關(guān)條款，此時(shí)"一消"責任由出租方（開(kāi)發(fā)商）承擔。當承租人合同簽訂后，因房屋未能通過(guò)"一消"，致使無(wú)法辦理相關(guān)營(yíng)業(yè)證照，承租人主張解除合同、返還租金、租賃押金，法院一般予以支持。承租人要求賠償裝修等損失時(shí)，法院通常綜合考量雙方的過(guò)錯來(lái)劃分責任，即承租人在裝修前知曉房屋尚未通過(guò)"一消"，其對裝修等損失存在一定過(guò)錯，應承擔一定比例損失。

2.如"一消"未通過(guò)，租賃合同約定出租人僅承擔配合義務(wù)

部分租賃合同約定房屋為現狀交付，出租人僅就辦理經(jīng)營(yíng)所需手續有配合義務(wù)。此時(shí)，法院一般認為承租人對房屋的狀態(tài)、辦理消防驗收承擔責任，即使法律規定"一消"應由出租人辦理，出租人也僅承擔遞送材料等配合義務(wù)，承租人應當先行完成消防設計制作等辦理消防驗收的前期工作。如承租人不能提供證明其完成了前期工作，則認為"一消"未通過(guò)的責任由承租人承擔，承租人基于"一消"問(wèn)題的返還租金、賠償損失等訴訟請求，法院一般不予支持 [3: 重慶恒鎏商業(yè)管理有限公司與重慶城市綜合交通樞紐（集團）有限公司房屋租賃合同糾紛]

3. 如"二消"未通過(guò)，合同未做特殊約定或出租人承擔配合義務(wù)

如前文所述，因承租人自行裝修后需辦理"二消"，承租人為建設工程的建設單位，相應的責任由承租人承擔?，F實(shí)生活中，此類(lèi)情形多為承租人不支付租金，出租人起訴承租人要求其支付租金并承擔相應的違約責任。此時(shí)，承租人僅以無(wú)法通過(guò)"二消"或"房屋無(wú)法達到消防驗收條件"為由進(jìn)行抗辯，無(wú)其他證據證明消防驗收責任應由出租人承擔或出租人未盡配合義務(wù)的，法院通過(guò)會(huì )支持出租人的訴訟請求。

4.如"二消"未通過(guò)的原因為出租人未完成前置工作

現實(shí)生活中，此類(lèi)情形多為"一消"通過(guò)后，開(kāi)發(fā)商或商業(yè)運營(yíng)方（業(yè)主委托管理或作為承租人整租后分租）對房屋所在的商場(chǎng)進(jìn)行整體裝修，承租人同時(shí)對其承租的房屋進(jìn)行裝修，后因出租人的裝修工程未完工或未通過(guò)消防驗收，導致承租人無(wú)法通過(guò)"二消"。這種情況下，一般出租人會(huì )以"一消"已通過(guò)，"二消"責任由承租人承擔進(jìn)行抗辯。此時(shí)，承租人對其無(wú)法辦理"二消"的原因系因出租方責任導致的承擔舉證責任，當承租人舉證不力時(shí)，一般承擔敗訴風(fēng)險。但在約定不明時(shí)，不排除法院要求出租人對其裝修工程不影響承租人辦理消防驗收承擔舉證責任的可能。