1.未通過(guò)消防驗收可否主張租賃合同無(wú)效

通過(guò)檢索現有的公開(kāi)裁判文書(shū)，承租人在房屋無(wú)法通過(guò)或尚未通過(guò)消防驗收時(shí)，經(jīng)常向法院主張合同無(wú)效，要求出租人退還已付租金，賠償損失或支付違約金。其主張依據為《合同法》第五十二條（五）：違反法律、行政法規的強制性規定，《消防法》第十三條第二款：依法應當進(jìn)行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經(jīng)依法抽查不合格的，應當停止使用。

最高院曾于2004年3月4日發(fā)文《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》，文中明確出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經(jīng)過(guò)公安消防機構驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無(wú)效；租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經(jīng)過(guò)公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認定合同無(wú)效。

2009年9月1日，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干解釋》）生效，其第八條規定，租賃房屋具有違反法律、行政法規關(guān)于房屋使用條件強制性規定情況的，承租人請求解除合同的，法院應予準許。

2004年3月4日的函復文件因與《若干解釋》沖突，于2013年4月8日被最高院廢止。

綜上，2009年9月1日之前，法院基本以房屋是否屬于必須經(jīng)過(guò)公安消防機構驗收的房屋來(lái)確定租賃合同是否有效，即需要消防驗收的，未能通過(guò)消防驗收，租賃合同無(wú)效，僅需備案的，通常不影響租賃合同效力。2019年9月1日以后，法院基本認為房屋是否通過(guò)消防驗收不影響合同效力，即租賃合同有效。

2. 未通過(guò)消防驗收后的合同解除權

依據《若干解釋》第八條規定，未能通過(guò)消防驗收的房屋，法律賦予承租人合同解除權，而未賦予出租人解除權。同時(shí)參考朱延慶、天長(cháng)市國維物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛生效裁判，承租人簽署租賃合同后發(fā)現房屋未能通過(guò)消防驗收，可以向法院請求解除合同，不宜主張合同無(wú)效。